Qu’est-ce que l’amortissement comptable en LMNP ?
L’amortissement comptable est le mécanisme qui permet de constater, chaque année, la perte de valeur d’un bien immobilier et de son mobilier du fait de l’usure, du temps et de l’obsolescence. En LMNP au régime réel, cette charge comptable vient en déduction de vos revenus locatifs sans constituer une sortie de trésorerie : vous ne dépensez rien, mais vous réduisez votre base imposable.
C’est le principal avantage fiscal du régime réel par rapport au micro-BIC. Combine aux charges déductibles, l’amortissement permet fréquemment de ramener le bénéfice imposable à zéro pendant 10 à 20 ans, voire davantage, selon la valeur du bien et le montant des loyers.
Points clés
- L’amortissement est une charge comptable, pas une dépense réelle : il ne coûte rien en trésorerie.
- Il est réservé au régime réel (pas au micro-BIC).
- Il s’applique à l’immobilier, au mobilier et aux travaux d’amélioration.
- Le terrain n’est jamais amortissable.
Comment fonctionne l’approche par composants ?
La réglementation comptable impose de décomposer le bien immobilier en plusieurs composants, chacun ayant sa propre durée d’amortissement. Cette approche reflète le fait que les différentes parties d’un immeuble ne s’usent pas à la même vitesse. L’objectif est de coller au plus près de la réalité économique de la dépréciation.
La ventilation du prix d’acquisition entre les composants est réalisée lors de la mise en service du bien. Elle doit être cohérente et justifiable en cas de contrôle fiscal. Un expert-comptable vous aidera à déterminer les pourcentages adéquats selon le type de bien (ancien, neuf, résidence de services, etc.).
Quelle est la décomposition type d’un bien immobilier ?
| Composant | Part de la valeur | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 15 - 20 % | - | - |
| Gros œuvre / structure | 50 - 70 % | 30 à 50 ans | 2 % à 3,3 % |
| Toiture | 5 - 10 % | 20 à 25 ans | 4 % à 5 % |
| Installations électriques | 5 - 10 % | 20 à 25 ans | 4 % à 5 % |
| Plomberie / sanitaires | 5 - 10 % | 15 à 20 ans | 5 % à 6,7 % |
| Agencements intérieurs | 10 - 15 % | 12 à 15 ans | 6,7 % à 8,3 % |
| Équipements (chauffage, ascenseur) | 5 - 10 % | 10 à 15 ans | 6,7 % à 10 % |
Composant
Terrain (non amortissable)
- Part de la valeur
- 15 - 20 %
- Durée d'amortissement
- -
- Taux annuel
- -
Composant
Gros œuvre / structure
- Part de la valeur
- 50 - 70 %
- Durée d'amortissement
- 30 à 50 ans
- Taux annuel
- 2 % à 3,3 %
Composant
Toiture
- Part de la valeur
- 5 - 10 %
- Durée d'amortissement
- 20 à 25 ans
- Taux annuel
- 4 % à 5 %
Composant
Installations électriques
- Part de la valeur
- 5 - 10 %
- Durée d'amortissement
- 20 à 25 ans
- Taux annuel
- 4 % à 5 %
Composant
Plomberie / sanitaires
- Part de la valeur
- 5 - 10 %
- Durée d'amortissement
- 15 à 20 ans
- Taux annuel
- 5 % à 6,7 %
Composant
Agencements intérieurs
- Part de la valeur
- 10 - 15 %
- Durée d'amortissement
- 12 à 15 ans
- Taux annuel
- 6,7 % à 8,3 %
Composant
Équipements (chauffage, ascenseur)
- Part de la valeur
- 5 - 10 %
- Durée d'amortissement
- 10 à 15 ans
- Taux annuel
- 6,7 % à 10 %
Pourquoi le terrain n'est-il pas amortissable ?
Le terrain sur lequel est construit le bien n’est pas amortissable car il ne se déprécie pas avec le temps. Sa part est généralement estimée entre 15 % et 20 % du prix d’acquisition total. En centre-ville de grandes métropoles, cette proportion peut atteindre 25 % à 30 %. En zone rurale, elle peut descendre à 10 %.
Attention
Comment amortir le mobilier en location meublée ?
En location meublée, le mobilier mis à disposition du locataire est également amortissable. La durée d’amortissement est généralement plus courte que celle de l’immobilier, reflétant l’usure plus rapide du mobilier.
| Type de mobilier | Durée d'amortissement | Exemples |
|---|---|---|
| Literie | 5 à 7 ans | Matelas, sommier, linge de lit |
| Électroménager | 5 à 8 ans | Lave-linge, réfrigérateur, four |
| Mobilier courant | 7 à 10 ans | Canapé, table, chaises, armoire |
| Équipement électronique | 3 à 5 ans | Télévision, micro-ondes |
| Petits équipements | 3 à 5 ans | Vaisselle, ustensiles, luminaires |
Type de mobilier
Literie
- Durée d'amortissement
- 5 à 7 ans
- Exemples
- Matelas, sommier, linge de lit
Type de mobilier
Électroménager
- Durée d'amortissement
- 5 à 8 ans
- Exemples
- Lave-linge, réfrigérateur, four
Type de mobilier
Mobilier courant
- Durée d'amortissement
- 7 à 10 ans
- Exemples
- Canapé, table, chaises, armoire
Type de mobilier
Équipement électronique
- Durée d'amortissement
- 3 à 5 ans
- Exemples
- Télévision, micro-ondes
Type de mobilier
Petits équipements
- Durée d'amortissement
- 3 à 5 ans
- Exemples
- Vaisselle, ustensiles, luminaires
Conseil pratique
Comment fonctionnent les Amortissements Réputés Différés (ARD) ?
En LMNP, une règle fondamentale s’applique : l’amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit fiscal. Autrement dit, si vos charges déductibles (intérêts, assurances, taxe foncière, etc.) dépassent déjà vos recettes locatives, vous ne pouvez pas déduire d’amortissement supplémentaire pour cette année-là.
Toutefois, ces amortissements non déduits ne sont pas perdus : ils sont mis en réserve sous le nom d’Amortissements Réputés Différés (ARD). Ils sont reportables sans limitation de durée sur les bénéfices futurs. C’est un avantage considérable par rapport au déficit foncier classique qui est, lui, limite à 10 ans de report.
Points clés
- L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il s’arrete à zéro.
- Les amortissements non utilisés sont stockés en ARD (report illimité).
- Les ARD seront déduits des qu’il y a un bénéfice suffisant les années suivantes.
- Ce mécanisme offre un avantage par rapport au déficit foncier classique (reporte sur 10 ans seulement).
Fonctionnement concret
Quel est un exemple chiffre complet d'amortissement LMNP ?
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € (frais de notaire inclus), meuble pour 10 000 €, avec un loyer mensuel de 800 €.
Comment ventiler et calculer les amortissements annuels ?
| Élément | Valeur | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (15 %) | 30 000 € | Non amortissable | 0 € |
| Structure (55 %) | 110 000 € | 40 ans | 2 750 € |
| Toiture (8 %) | 16 000 € | 25 ans | 640 € |
| Électricité (7 %) | 14 000 € | 25 ans | 560 € |
| Agencements (10 %) | 20 000 € | 15 ans | 1 333 € |
| Plomberie (5 %) | 10 000 € | 20 ans | 500 € |
| Mobilier | 10 000 € | 7 ans | 1 429 € |
| Total amortissements | 7 212 € |
Élément
Terrain (15 %)
- Valeur
- 30 000 €
- Durée
- Non amortissable
- Amortissement annuel
- 0 €
Élément
Structure (55 %)
- Valeur
- 110 000 €
- Durée
- 40 ans
- Amortissement annuel
- 2 750 €
Élément
Toiture (8 %)
- Valeur
- 16 000 €
- Durée
- 25 ans
- Amortissement annuel
- 640 €
Élément
Électricité (7 %)
- Valeur
- 14 000 €
- Durée
- 25 ans
- Amortissement annuel
- 560 €
Élément
Agencements (10 %)
- Valeur
- 20 000 €
- Durée
- 15 ans
- Amortissement annuel
- 1 333 €
Élément
Plomberie (5 %)
- Valeur
- 10 000 €
- Durée
- 20 ans
- Amortissement annuel
- 500 €
Élément
Mobilier
- Valeur
- 10 000 €
- Durée
- 7 ans
- Amortissement annuel
- 1 429 €
Élément
Total amortissements
- Amortissement annuel
- 7 212 €
Quel est le résultat fiscal annuel après amortissement ?
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaisses | 9 600 € |
| Charges déductibles (intérêts, assurances, taxe foncière, etc.) | - 4 500 € |
| Résultat avant amortissement | 5 100 € |
| Amortissements déduits | - 5 100 € |
| Résultat fiscal | 0 € |
| ARD stockés (7 212 - 5 100) | 2 112 € |
Dans cet exemple, le propriétaire perçoit 9 600 € de loyers par an mais ne paie aucun impôt sur ses revenus locatifs grâce au mécanisme de l’amortissement. Les 2 112 € d’amortissements non utilisés sont stockés en ARD et seront consommés les années suivantes lorsque les intérêts d’emprunt diminueront.
Quels sont les points de vigilance sur l'amortissement LMNP ?
Reforme 2025 sur la plus-value
Points clés
- La ventilation par composants doit être cohérente et justifiable.
- L’amortissement débute à la date de mise en location, pas à la date d’achat.
- Un expert-comptable est indispensable pour sécuriser les calculs.
- Les amortissements réintégrés dans la plus-value depuis 2025 modifient la stratégie de détention.