Qu’est-ce que l’amortissement comptable en LMNP ?
L’amortissement comptable est le mecanisme qui permet de constater, chaque annee, la perte de valeur d’un bien immobilier et de son mobilier du fait de l’usure, du temps et de l’obsolescence. En LMNP au regime reel, cette charge comptable vient en deduction de vos revenus locatifs sans constituer une sortie de tresorerie : vous ne depensez rien, mais vous reduisez votre base imposable.
C’est le principal avantage fiscal du regime reel par rapport au micro-BIC. Combine aux charges deductibles, l’amortissement permet frequemment de ramener le benefice imposable a zero pendant 10 a 20 ans, voire davantage, selon la valeur du bien et le montant des loyers.
Points clés
- L’amortissement est une charge comptable, pas une depense reelle : il ne coute rien en tresorerie.
- Il est reserve au regime reel (pas au micro-BIC).
- Il s’applique a l’immobilier, au mobilier et aux travaux d’amelioration.
- Le terrain n’est jamais amortissable.
Comment fonctionne l’approche par composants ?
La reglementation comptable impose de decomposer le bien immobilier en plusieurs composants, chacun ayant sa propre duree d’amortissement. Cette approche reflete le fait que les differentes parties d’un immeuble ne s’usent pas a la meme vitesse. L’objectif est de coller au plus pres de la realite economique de la depreciation.
La ventilation du prix d’acquisition entre les composants est realisee lors de la mise en service du bien. Elle doit etre coherente et justifiable en cas de controle fiscal. Un expert-comptable vous aidera a determiner les pourcentages adequats selon le type de bien (ancien, neuf, residence de services, etc.).
Quelle est la decomposition type d’un bien immobilier ?
| Composant | Part de la valeur | Duree d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 15 - 20 % | - | - |
| Gros oeuvre / structure | 50 - 70 % | 30 a 50 ans | 2 % a 3,3 % |
| Toiture | 5 - 10 % | 20 a 25 ans | 4 % a 5 % |
| Installations electriques | 5 - 10 % | 20 a 25 ans | 4 % a 5 % |
| Plomberie / sanitaires | 5 - 10 % | 15 a 20 ans | 5 % a 6,7 % |
| Agencements interieurs | 10 - 15 % | 12 a 15 ans | 6,7 % a 8,3 % |
| Equipements (chauffage, ascenseur) | 5 - 10 % | 10 a 15 ans | 6,7 % a 10 % |
Pourquoi le terrain n'est-il pas amortissable ?
Le terrain sur lequel est construit le bien n’est pas amortissable car il ne se deprecie pas avec le temps. Sa part est generalement estimee entre 15 % et 20 % du prix d’acquisition total. En centre-ville de grandes metropoles, cette proportion peut atteindre 25 % a 30 %. En zone rurale, elle peut descendre a 10 %.
Attention
Comment amortir le mobilier en location meublee ?
En location meublee, le mobilier mis a disposition du locataire est egalement amortissable. La duree d’amortissement est generalement plus courte que celle de l’immobilier, refletant l’usure plus rapide du mobilier.
| Type de mobilier | Duree d'amortissement | Exemples |
|---|---|---|
| Literie | 5 a 7 ans | Matelas, sommier, linge de lit |
| Electromenager | 5 a 8 ans | Lave-linge, refrigerateur, four |
| Mobilier courant | 7 a 10 ans | Canape, table, chaises, armoire |
| Equipement electronique | 3 a 5 ans | Television, micro-ondes |
| Petits equipements | 3 a 5 ans | Vaisselle, ustensiles, luminaires |
Conseil pratique
Comment fonctionnent les Amortissements Reputes Differes (ARD) ?
En LMNP, une regle fondamentale s’applique : l’amortissement ne peut pas creer ni aggraver un deficit fiscal. Autrement dit, si vos charges deductibles (interets, assurances, taxe fonciere, etc.) depassent deja vos recettes locatives, vous ne pouvez pas deduire d’amortissement supplementaire pour cette annee-la.
Toutefois, ces amortissements non deduits ne sont pas perdus : ils sont mis en reserve sous le nom d’Amortissements Reputes Differes (ARD). Ils sont reportables sans limitation de duree sur les benefices futurs. C’est un avantage considerable par rapport au deficit foncier classique qui est, lui, limite a 10 ans de report.
Points clés
- L’amortissement ne peut pas creer de deficit : il s’arrete a zero.
- Les amortissements non utilises sont stockes en ARD (report illimite).
- Les ARD seront deduits des qu’il y a un benefice suffisant les annees suivantes.
- Ce mecanisme offre un avantage par rapport au deficit foncier classique (reporte sur 10 ans seulement).
Fonctionnement concret
Quel est un exemple chiffre complet d'amortissement LMNP ?
Prenons l’exemple d’un appartement achete 200 000 EUR (frais de notaire inclus), meuble pour 10 000 EUR, avec un loyer mensuel de 800 EUR.
Comment ventiler et calculer les amortissements annuels ?
| Element | Valeur | Duree | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (15 %) | 30 000 EUR | Non amortissable | 0 EUR |
| Structure (55 %) | 110 000 EUR | 40 ans | 2 750 EUR |
| Toiture (8 %) | 16 000 EUR | 25 ans | 640 EUR |
| Electricite (7 %) | 14 000 EUR | 25 ans | 560 EUR |
| Agencements (10 %) | 20 000 EUR | 15 ans | 1 333 EUR |
| Plomberie (5 %) | 10 000 EUR | 20 ans | 500 EUR |
| Mobilier | 10 000 EUR | 7 ans | 1 429 EUR |
| Total amortissements | 7 212 EUR |
Quel est le resultat fiscal annuel apres amortissement ?
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaisses | 9 600 EUR |
| Charges deductibles (interets, assurances, taxe fonciere, etc.) | - 4 500 EUR |
| Resultat avant amortissement | 5 100 EUR |
| Amortissements deduits | - 5 100 EUR |
| Resultat fiscal | 0 EUR |
| ARD stockes (7 212 - 5 100) | 2 112 EUR |
Dans cet exemple, le proprietaire percoit 9 600 EUR de loyers par an mais ne paie aucun impot sur ses revenus locatifs grace au mecanisme de l’amortissement. Les 2 112 EUR d’amortissements non utilises sont stockes en ARD et seront consommes les annees suivantes lorsque les interets d’emprunt diminueront.
Quels sont les points de vigilance sur l'amortissement LMNP ?
Reforme 2025 sur la plus-value
Points clés
- La ventilation par composants doit etre coherente et justifiable.
- L’amortissement debute a la date de mise en location, pas a la date d’achat.
- Un expert-comptable est indispensable pour securiser les calculs.
- Les amortissements reintegres dans la plus-value depuis 2025 modifient la strategie de detention.