Article 39C du CGI : plafonnement des amortissements LMNP

Que dit l'article 39C du Code Général des Impôts ?

L'article 39C du CGI est la disposition centrale qui encadre l'amortissement des biens donnes en location. Son principe est simple mais ses conséquences sont majeures : les amortissements ne peuvent pas créer ni augmenter un déficit fiscal. Autrement dit, l'amortissement est plafonne au montant du bénéfice avant amortissement, si ce bénéfice est positif.

Comme le précise le BOFiP BOI-BIC-AMT-10-10, en version simplifiée, l'article 39C pose la règle suivante : lorsqu'un bien est donne en location, l'annuité d'amortissement fiscalement déductible ne peut excéder le montant du loyer diminue des autres charges afférentes au bien. Si le résultat avant amortissement est négatif (les charges hors amortissement dépassent les recettes), aucun amortissement n'est déductible pour l'exercice.

Comment fonctionne concrètement le mécanisme de plafonnement ?

Le mécanisme se décompose en trois étapes. D'abord, vous calculez le résultat avant amortissement (recettes moins charges hors amortissement). Ensuite, vous calculez la dotation aux amortissements théorique (celle qui résulte de votre tableau d'amortissement par composants). Enfin, vous comparez les deux pour déterminer l'amortissement effectivement déductible.

Comment calculer le plafonnement étape par étape avec un exemple chiffre ?

Prenons un appartement en LMNP générant 14 400 € de loyers annuels (1 200 €/mois). Le bien a été acheté 280 000 € avec un crédit immobilier. Les amortissements annuels calcules par composants s'élèvent à 9 200 €.

Quelle est la différence entre amortissement déduit et amortissement excédentaire ?

Ces deux notions sont au cœur du mécanisme de l'article 39C et apparaissent sur le formulaire 2033-B de la liasse fiscale : la dotation entière en ligne 254, l'excédent réintégré en ligne 318. Les confondre est une erreur fréquente.

Quel est le lien entre l'article 39C et les ARD (Amortissements Réputés Différés) ?

Les Amortissements Réputés Différés (ARD) sont la conséquence directe de l'application de l'article 39C. Chaque fois que le plafonnement empêche la déduction totale de la dotation aux amortissements, l'excédent est classé en ARD. Ces ARD ont une propriété fiscale très avantageuse : ils sont reportables sans limitation de durée.

Cette absence de limitation constitue un avantage majeur du LMNP par rapport au régime foncier classique, ou les déficits sont reportables sur 10 ans seulement. En LMNP, un stock d'ARD accumule pendant 15 ans de crédit peut être consomme sur les 10 ou 20 années suivantes sans risque de péremption.

Où l'article 39C apparaît-il sur la liasse fiscale ?

L'article 39C se lit sur le compte de résultat (2033-B) et sur le tableau des immobilisations (2033-C). Le stock d'ARD, lui, ne figure sur aucune case : le cadre « déficits reportables » du 2033-D est réservé aux sociétés à l'impôt sur les sociétés, et le régime des amortissements réputés différés qu'il suivait a été supprimé en 2004 (notice 2033-NOT-SD). Voici comment les données se répartissent :

La cohérence se vérifie donc entre les lignes : la ligne 318 ne dépasse jamais la ligne 254, et le stock de fin d'un exercice est le stock d'ouverture du suivant. Le tableau de suivi, joint par l'expert-comptable ou tenu par votre logiciel, est la seule trace du stock : c'est lui qu'il faut conserver et transmettre.

Quelles sont les erreurs frequentes dans l'application de l'article 39C ?

L'article 39C est source de nombreuses erreurs, y compris chez certains experts-comptables non spécialisés en LMNP. Voici les erreurs les plus courantes et leurs conséquences.

Comment loqa automatise ce processus ?

L'application correcte de l'article 39C nécessite un calcul précis chaque année, un suivi rigoureux des ARD et une cohérence parfaite entre les différents formulaires de la liasse fiscale. loqa intègre nativement ces règles dans son moteur de calcul.