Que dit l'article 39C du Code General des Impots ?
L'article 39C du CGI est la disposition centrale qui encadre l'amortissement des biens donnes en location. Son principe est simple mais ses consequences sont majeures : les amortissements ne peuvent pas creer ni augmenter un deficit fiscal. Autrement dit, l'amortissement est plafonne au montant du benefice avant amortissement, si ce benefice est positif.
Comme le precise le BOFiP BOI-BIC-AMT-10-10, en version simplifiee, l'article 39C pose la regle suivante : lorsqu'un bien est donne en location, l'annuite d'amortissement fiscalement deductible ne peut exceder le montant du loyer diminue des autres charges afferentes au bien. Si le resultat avant amortissement est negatif (les charges hors amortissement depassent les recettes), aucun amortissement n'est deductible pour l'exercice.
Points clés
- L'amortissement ne peut pas creer de deficit : c'est la regle fondamentale de l'article 39C.
- L'amortissement ne peut pas non plus aggraver un deficit existant.
- L'excedent d'amortissement non deduit n'est pas perdu : il est reporte sans limite de duree.
- Cette regle s'applique specifiquement aux biens donnes en location (LMNP, LMP).
- Le plafonnement se calcule exercice par exercice.
Comment fonctionne concretement le mecanisme de plafonnement ?
Le mecanisme se decompose en trois etapes. D'abord, vous calculez le resultat avant amortissement (recettes moins charges hors amortissement). Ensuite, vous calculez la dotation aux amortissements theorique (celle qui resulte de votre tableau d'amortissement par composants). Enfin, vous comparez les deux pour determiner l'amortissement effectivement deductible.
Quelle est la formule de calcul du plafonnement ?
| Etape | Calcul | Description |
|---|---|---|
| 1. Recettes locatives (A) | Loyers + charges recuperees | Total des revenus bruts percus sur l'exercice |
| 2. Charges deductibles hors amortissement (B) | Interets + assurances + taxe fonciere + entretien + comptable + CFE + etc. | Toutes les charges deductibles sauf les amortissements |
| 3. Resultat avant amortissement (C = A - B) | A - B | Si positif : plafond de deduction. Si negatif ou nul : aucun amortissement deductible |
| 4. Dotation aux amortissements theorique (D) | Somme des amortissements par composants | Montant calcule dans le tableau d'amortissement |
| 5. Amortissement effectivement deduit (E) | Min(C, D) si C > 0, sinon 0 | Le montant reellement porte en charge sur l'exercice |
| 6. Amortissement excedentaire (F = D - E) | D - E | Report en ARD (Amortissements Reputes Differes) |
Regle cle
Comment calculer le plafonnement etape par etape avec un exemple chiffre ?
Prenons un appartement en LMNP generant 14 400 EUR de loyers annuels (1 200 EUR/mois). Le bien a ete achete 280 000 EUR avec un credit immobilier. Les amortissements annuels calcules par composants s'elevent a 9 200 EUR.
Annee 1 : interets d'emprunt eleves
| Poste | Montant (EUR) |
|---|---|
| Loyers encaisses (A) | 14 400 |
| Interets d'emprunt | - 5 800 |
| Assurance emprunteur | - 900 |
| Taxe fonciere | - 1 200 |
| Assurance PNO | - 350 |
| Frais de comptabilite | - 600 |
| CFE | - 250 |
| Charges de copropriete non recuperables | - 800 |
| Total charges hors amortissement (B) | - 9 900 |
| Resultat avant amortissement (C = A - B) | 4 500 |
| Dotation aux amortissements theorique (D) | 9 200 |
| Amortissement effectivement deduit (E = Min(C, D)) | 4 500 |
| Resultat fiscal apres amortissement | 0 |
| Amortissements excedentaires reportes (F = D - E) | 4 700 |
L'article 39C plafonne ici l'amortissement a 4 500 EUR au lieu des 9 200 EUR theoriques. Les 4 700 EUR excedentaires sont stockes en ARD et seront utilises les annees suivantes quand le resultat avant amortissement le permettra.
Annee 5 : interets d'emprunt en baisse
| Poste | Montant (EUR) |
|---|---|
| Loyers encaisses (A) | 15 000 |
| Interets d'emprunt | - 3 200 |
| Autres charges | - 3 600 |
| Total charges hors amortissement (B) | - 6 800 |
| Resultat avant amortissement (C = A - B) | 8 200 |
| Dotation aux amortissements theorique (D) | 9 200 |
| ARD disponibles (stock accumule) | 18 500 |
| Amortissement deductible : dotation (E1 = Min(C, D)) | 8 200 |
| Resultat fiscal apres dotation | 0 |
| Nouvel excedent (D - E1) | 1 000 |
| ARD totaux a reporter | 19 500 |
En annee 5, les interets d'emprunt ont diminue, donc le resultat avant amortissement augmente. Le plafond est plus eleve (8 200 EUR), ce qui permet de deduire une plus grande partie de la dotation. Cependant, le plafond reste inferieur a la dotation theorique, donc de nouveaux ARD s'ajoutent au stock.
Annee 12 : remboursement du credit termine
| Poste | Montant (EUR) |
|---|---|
| Loyers encaisses (A) | 16 000 |
| Charges hors amortissement (B) | - 3 100 |
| Resultat avant amortissement (C) | 12 900 |
| Dotation aux amortissements theorique (D) | 7 800 |
| ARD disponibles | 25 000 |
| Amortissement deduit : dotation (D) | 7 800 |
| Resultat apres dotation | 5 100 |
| ARD consommes | 5 100 |
| Resultat fiscal | 0 |
| ARD restants | 19 900 |
Une fois le credit rembourse, le resultat avant amortissement augmente fortement. La dotation annuelle est integralement deductible, et le surplus de resultat permet de commencer a consommer le stock d'ARD. C'est le moment ou les ARD accumules pendant les annees de credit prennent toute leur valeur.
Quelle est la difference entre amortissement deduit et amortissement excedentaire ?
Ces deux notions sont au coeur du mecanisme de l'article 39C et apparaissent sur le formulaire 2033-D de la liasse fiscale. Les confondre est une erreur frequente.
| Notion | Definition | Traitement fiscal |
|---|---|---|
| Amortissement deduit | La part de l'amortissement effectivement portee en charge sur l'exercice | Vient en deduction du resultat fiscal sur le 2033-B |
| Amortissement excedentaire | La part de l'amortissement qui depasse le plafond de l'article 39C | Stocke en ARD, reporte sans limite de duree sur le 2033-D |
| Dotation theorique | Le montant total d'amortissement calcule dans le tableau par composants | Egale a la somme du deduit + de l'excedentaire |
Erreur frequente
Quel est le lien entre l'article 39C et les ARD (Amortissements Reputes Differes) ?
Les Amortissements Reputes Differes (ARD) sont la consequence directe de l'application de l'article 39C. Chaque fois que le plafonnement empeche la deduction totale de la dotation aux amortissements, l'excedent est classe en ARD. Ces ARD ont une propriete fiscale tres avantageuse : ils sont reportables sans limitation de duree.
Cette absence de limitation constitue un avantage majeur du LMNP par rapport au regime foncier classique, ou les deficits sont reportables sur 10 ans seulement. En LMNP, un stock d'ARD accumule pendant 15 ans de credit peut etre consomme sur les 10 ou 20 annees suivantes sans risque de peremption.
Points clés
- Les ARD sont le mecanisme de report des amortissements non deduits suite au plafonnement 39C.
- Le report est illimite dans le temps : aucune peremption.
- Les ARD sont consommes des que le resultat avant amortissement depasse la dotation annuelle.
- Le stock d'ARD est suivi sur le formulaire 2033-D de la liasse fiscale.
- L'ordre de deduction est : dotation annuelle d'abord, puis ARD sur le resultat restant.
Comment l'article 39C interagit-il avec le formulaire 2033-D ?
Le formulaire 2033-D (tableau des amortissements) est le document ou se materialise l'application de l'article 39C. Il contient un cadre specifique pour le suivi des amortissements excedentaires (ARD). Voici comment les donnees se repartissent :
| Zone du 2033-D | Contenu | Correspondance 39C |
|---|---|---|
| Dotations de l'exercice | Amortissements calcules sur la periode | Dotation theorique (D) |
| Amortissements deduits | Montant effectivement porte en charge | Min(C, D) = montant apres plafonnement |
| Excedent reporte | Stock d'ARD en debut d'exercice | Cumul des excedents anterieurs |
| Excedent de l'exercice | Nouvel excedent genere | D - E si E < D |
| Excedent total a reporter | Stock d'ARD en fin d'exercice | Stock initial + nouvel excedent - ARD consommes |
Le 2033-D doit etre coherent avec le 2033-B (compte de resultat). L'amortissement deduit sur le 2033-D doit correspondre exactement a la charge d'amortissement figurant sur le 2033-B. Toute incoherence entre ces deux formulaires declenchera un questionnement de l'administration fiscale.
Quelles sont les erreurs frequentes dans l'application de l'article 39C ?
L'article 39C est source de nombreuses erreurs, y compris chez certains experts-comptables non specialises en LMNP. Voici les erreurs les plus courantes et leurs consequences.
| Erreur | Consequence | Correction |
|---|---|---|
| Deduire l'amortissement au-dela du plafond | Resultat fiscal negatif indument, risque de redressement | Appliquer le plafonnement et stocker l'excedent en ARD |
| Oublier de reporter les ARD | Perte definitive d'amortissements deductibles | Tenir un suivi annuel rigoureux des ARD sur le 2033-D |
| Confondre dotation et amortissement deduit | Incoherence entre 2033-B et 2033-D | Distinguer clairement les deux montants dans votre comptabilite |
| Ne pas consommer les ARD quand c'est possible | Resultat fiscal imposable alors que des ARD sont disponibles | Verifier chaque annee si le resultat permet de consommer des ARD |
| Calculer le plafond sur les loyers bruts | Surestimation de l'amortissement deductible | Le plafond est loyers - charges (hors amortissement), pas loyers seuls |
| Inclure l'amortissement dans le calcul du deficit | Declaration erronee, confusion deficit / ARD | Le deficit ne peut provenir que des charges hors amortissement |
Risque fiscal
Comment Loqa automatise ce processus ?
L'application correcte de l'article 39C necessite un calcul precis chaque annee, un suivi rigoureux des ARD et une coherence parfaite entre les differents formulaires de la liasse fiscale. Loqa integre nativement ces regles dans son moteur de calcul.
Points clés
- Plafonnement automatique de l'amortissement selon la regle de l'article 39C.
- Calcul du resultat avant amortissement et comparaison avec la dotation theorique.
- Suivi automatique du stock d'ARD : alimentation, consommation, solde en fin d'exercice.
- Coherence garantie entre le 2033-B (resultat) et le 2033-D (amortissements).
- Alertes en cas d'anomalie : plafonnement inattendu, ARD non consommes, incoherences.
Ne laissez plus d'ARD dormir dans vos comptes