Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
En France, tout propriétaire qui loue un bien immobilier meublé est considéré comme un loueur meublé. Cependant, selon le montant de ses recettes locatives et la part qu’elles représentent dans ses revenus globaux, il sera classé soit en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), soit en Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ces deux statuts se distinguent par leurs obligations sociales, leur traitement fiscal des déficits et des plus-values, ainsi que par leurs implications patrimoniales.
Depuis la loi de finances pour 2020, les critères de distinction entre LMNP et LMP ont été simplifiés. Il n’est plus nécessaire d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour être qualifié de LMP. Les deux seuls critères retenus sont désormais d’ordre financier.
Quels sont les critères de distinction entre LMNP et LMP ?
Le passage du statut LMNP au statut LMP s’opère automatiquement lorsque les deux conditions suivantes sont réunies simultanément :
Points clés
- Les recettes locatives annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 € TTC pour l'ensemble du foyer fiscal.
- Les recettes locatives sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, traitements, BIC, BNC, bénéfices agricoles, revenus de gérant).
Précision importante
Quelles sont les cotisations sociales en LMNP et LMP ?
Quels sont les prélèvements sociaux en LMNP ?
En tant que LMNP, les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, comprenant la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). Ces prélèvements s’appliquent sur le bénéfice net après déduction des charges et amortissements (au régime réel) ou sur le bénéfice après abattement (au micro-BIC).
Quelles sont les cotisations SSI en LMP ?
Le loueur meublé professionnel est affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, ex-RSI). Il doit s’acquitter de cotisations sociales calculées sur son bénéfice net, à un taux effectif compris entre 35 % et 45 % selon les tranches de revenus. Ces cotisations ouvrent toutefois des droits à la retraite et à l’assurance maladie.
Impact financier majeur
Comment sont imposées les plus-values en LMNP et LMP ?
Comment fonctionne la plus-value des particuliers en LMNP ?
En LMNP, la cession d’un bien relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (sans réintégration des amortissements). Des abattements pour durée de détention s’appliquent :
Points clés
- Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
- Abattement progressif de 6 % par an entre la 6e et la 21e année pour l'IR.
- Abattement de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année pour les prélèvements sociaux.
Comment fonctionne la plus-value professionnelle en LMP ?
En LMP, la cession relève du régime des plus-values professionnelles. Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement le montant imposable. Toutefois, des exonérations existent :
Points clés
- Exonération totale si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans ET si les recettes des 2 dernières années sont inférieures à 90 000 € HT.
- Exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
- Exonération en cas de départ à la retraite sous certaines conditions.
Comment s'impute le déficit en LMNP et LMP ?
Le traitement des déficits constitue une différence fondamentale entre les deux statuts :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Imputation du déficit | Uniquement sur les revenus BIC de location meublée des 10 années suivantes | Sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant |
| Report du déficit | Pendant 10 ans sur les BIC meublés | Pendant 6 ans sur le revenu global |
| Amortissements et déficit | Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit, ils sont reportés sans limite | Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit, ils sont reportés sans limite |
Avantage clé du LMP
Quelles sont les implications patrimoniales pour l'IFI ?
Depuis le remplacement de l’ISF par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en 2018, les biens immobiliers affectés à une activité de location meublée sont en principe inclus dans l’assiette de l’IFI, quel que soit le statut du loueur.
Toutefois, les loueurs en meublé professionnel (LMP) peuvent, sous certaines conditions, faire valoir l’exonération des biens professionnels. Pour cela, il faut que l’activité de location meublée constitue l’activité professionnelle principale du contribuable. En LMNP, aucune exonération au titre des biens professionnels n’est possible.
Quel est le tableau comparatif complet LMNP vs LMP ?
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | < 23 000 € ou < 50 % des revenus | ≥ 23 000 € et > 50 % des revenus |
| Catégorie fiscale | BIC (non professionnel) | BIC (professionnel) |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 17,2 % | Cotisations SSI (35 % à 45 %) |
| Déficit | Reportable 10 ans sur BIC meublés | Imputable sur le revenu global (6 ans) |
| Plus-values | Régime des particuliers (exo 22/30 ans) | Régime professionnel (exo 5 ans + recettes) |
| IFI | Bien inclus dans l'assiette | Exonération possible (bien professionnel) |
| Inscription INPI | Obligatoire | Obligatoire |
| Comptabilité | Simplifiée ou réel | Réel obligatoire |
Faut-il choisir le statut LMNP ou LMP ?
Le choix entre LMNP et LMP dépend de votre situation personnelle. Le statut LMNP est généralement préférable pour les investisseurs qui conservent une activité salariée principale et souhaitent bénéficier du régime favorable des plus-values des particuliers. Le statut LMP peut être avantageux pour les investisseurs à temps plein qui génèrent des déficits importants et souhaitent les imputer sur leur revenu global.
Conseil Loqa