Comment est imposée la plus-value en LMNP ?
Lorsqu’un loueur en meublé non professionnel revend un bien, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values des particuliers (et non au régime des plus-values professionnelles). C’est un avantage majeur du statut LMNP : vous bénéficiez d’abattements progressifs pour durée de détention qui peuvent mener à une exonération totale.
Ce régime s’applique dès lors que vos recettes locatives meublées ne dépassent pas 23 000 € par an et ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux. Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur Meuble Professionnel) avec un régime fiscal différent pour les plus-values.
Points clés
- Le LMNP relevé du régime des plus-values des particuliers.
- Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement l’impôt.
- Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Comment calculer la plus-value brute ?
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession (prix de vente) et le prix d’acquisition. Chacun de ces montants peut faire l’objet de majorations ou minorations réglementaires.
Comment déterminer le prix de cession ?
Le prix de cession est le prix de vente indique dans l’acte notarié. Il peut être diminue des frais supportes par le vendeur à l’occasion de la vente : diagnostics obligatoires, commission d’agence si elle est à la charge du vendeur, frais de mainlevée d’hypothèque.
Comment déterminer le prix d’acquisition ?
Le prix d’acquisition est le prix d’achat figurant dans l’acte notarié. Il est majore des frais d’acquisition (frais de notaire), soit pour leur montant réel, soit forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d’achat. Il est également majore du coût des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, soit pour leur montant réel (sur justificatifs), soit forfaitairement à 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Formule
Quels sont les abattements pour durée de détention ?
La plus-value brute bénéficie d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien. Les taux d’abattement sont différents selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu (IR) ou des prélèvements sociaux (PS).
Quel est l’abattement pour l’impôt sur le revenu (19 %) ?
| Durée de détention | Abattement par an | Abattement cumule |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 6 % à 96 % |
| 22e année | 4 % | 100 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 100 % |
Quel est l'abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %) ?
| Durée de détention | Abattement par an | Abattement cumule |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 1,65 % par an | 1,65 % à 26,40 % |
| 22e année | 1,60 % | 28 % |
| 23e à 30e année | 9 % par an | 28 % à 100 % |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | 100 % |
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value ?
La plus-value nette (après abattements) est soumise à un taux global de 36,2 %, décompose comme suit :
| Composante | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (taux forfaitaire) | 19 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
| Total | 36,2 % |
Quand s'applique la surtaxe pour les plus-values élevées ?
Une surtaxe progressive s’applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattement pour durée de détention, au titre de l’IR uniquement) dépasse 50 000 €. Cette surtaxe varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value.
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 001 € à 60 000 € | 2 % |
| 60 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 110 000 € | 3 % |
| 110 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 160 000 € | 4 % |
| 160 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 210 000 € | 5 % |
| 210 001 € à 250 000 € | 5 % |
| 250 001 € à 260 000 € | 6 % |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % |
Qu'est-ce que la reforme 2025 sur la réintégration des amortissements ?
Changement majeur depuis 2025
Comment fonctionne la réintégration des amortissements ?
Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminue du montant total des amortissements déduits pendant la période de détention. Cela a pour effet d’augmenter mécaniquement la plus-value brute et donc l’impôt à payer lors de la cession.
Exemple
Quelles sont les conséquences stratégiques de cette reforme ?
Cette reforme ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP au régime réel, mais elle modifie la stratégie de sortie. Les investisseurs doivent désormais intégrer dans leur simulation financière l’impact des amortissements sur la plus-value future.
Points clés
- Les amortissements déduits augmentent désormais la plus-value imposable à la revente.
- L’avantage de l’amortissement reste réel en trésorerie pendant la détention.
- Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer normalement.
- Une détention longue (22-30 ans) permet toujours d’atteindre l’exonération totale.
- Il est crucial d’intégrer cet impact dans la simulation de rentabilité globale de l’investissement.
Quel est un exemple complet de calcul de plus-value LMNP ?
Bien acheté 200 000 € en 2015, revendu 280 000 € en 2028 (13 ans de détention). Frais de notaire réels : 15 000 €. Amortissements cumules déduits : 70 000 €. Aucun travaux réalisé.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de cession | 280 000 € | 280 000 € |
| Prix d'acquisition (avec réintégration amortissements) | 200 000 + 15 000 - 70 000 | 145 000 € |
| Plus-value brute | 280 000 - 145 000 | 135 000 € |
| Abattement IR (8 ans x 6 % = 48 %) | 135 000 x 48 % | 64 800 € |
| Plus-value nette IR | 135 000 - 64 800 | 70 200 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 70 200 x 19 % | 13 338 € |
| Abattement PS (8 ans x 1,65 % = 13,2 %) | 135 000 x 13,2 % | 17 820 € |
| Plus-value nette PS | 135 000 - 17 820 | 117 180 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 117 180 x 17,2 % | 20 155 € |
| Total impôt + PS | 13 338 + 20 155 | 33 493 € |
Conseil