Comment est imposee la plus-value en LMNP ?
Lorsqu’un loueur en meuble non professionnel revend un bien, la plus-value realisee est soumise au regime des plus-values des particuliers (et non au regime des plus-values professionnelles). C’est un avantage majeur du statut LMNP : vous beneficiez d’abattements progressifs pour duree de detention qui peuvent mener a une exoneration totale.
Ce regime s’applique des lors que vos recettes locatives meublees ne depassent pas 23 000 EUR par an et ne representent pas plus de 50 % de vos revenus globaux. Au-dela, vous basculez en LMP (Loueur Meuble Professionnel) avec un regime fiscal different pour les plus-values.
Points clés
- Le LMNP releve du regime des plus-values des particuliers.
- Des abattements pour duree de detention reduisent progressivement l’impot.
- Exoneration totale d’impot sur le revenu apres 22 ans de detention.
- Exoneration totale de prelevements sociaux apres 30 ans de detention.
Comment calculer la plus-value brute ?
La plus-value brute correspond a la difference entre le prix de cession (prix de vente) et le prix d’acquisition. Chacun de ces montants peut faire l’objet de majorations ou minorations reglementaires.
Comment determiner le prix de cession ?
Le prix de cession est le prix de vente indique dans l’acte notarie. Il peut etre diminue des frais supportes par le vendeur a l’occasion de la vente : diagnostics obligatoires, commission d’agence si elle est a la charge du vendeur, frais de mainlevee d’hypotheque.
Comment determiner le prix d’acquisition ?
Le prix d’acquisition est le prix d’achat figurant dans l’acte notarie. Il est majore des frais d’acquisition (frais de notaire), soit pour leur montant reel, soit forfaitairement a hauteur de 7,5 % du prix d’achat. Il est egalement majore du cout des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amelioration, soit pour leur montant reel (sur justificatifs), soit forfaitairement a 15 % du prix d’achat si le bien est detenu depuis plus de 5 ans.
Formule
Quels sont les abattements pour duree de detention ?
La plus-value brute beneficie d’abattements progressifs en fonction de la duree de detention du bien. Les taux d’abattement sont differents selon qu’il s’agit de l’impot sur le revenu (IR) ou des prelevements sociaux (PS).
Quel est l’abattement pour l’impot sur le revenu (19 %) ?
| Duree de detention | Abattement par an | Abattement cumule |
|---|---|---|
| 0 a 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e a 21e annee | 6 % par an | 6 % a 96 % |
| 22e annee | 4 % | 100 % |
| Au-dela de 22 ans | Exoneration totale | 100 % |
Quel est l'abattement pour les prelevements sociaux (17,2 %) ?
| Duree de detention | Abattement par an | Abattement cumule |
|---|---|---|
| 0 a 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e a 21e annee | 1,65 % par an | 1,65 % a 26,40 % |
| 22e annee | 1,60 % | 28 % |
| 23e a 30e annee | 9 % par an | 28 % a 100 % |
| Au-dela de 30 ans | Exoneration totale | 100 % |
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value ?
La plus-value nette (apres abattements) est soumise a un taux global de 36,2 %, decompose comme suit :
| Composante | Taux |
|---|---|
| Impot sur le revenu (taux forfaitaire) | 19 % |
| Prelevements sociaux | 17,2 % |
| Total | 36,2 % |
Quand s'applique la surtaxe pour les plus-values elevees ?
Une surtaxe progressive s’applique lorsque la plus-value nette imposable (apres abattement pour duree de detention, au titre de l’IR uniquement) depasse 50 000 EUR. Cette surtaxe varie de 2 % a 6 % selon le montant de la plus-value.
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 001 EUR a 60 000 EUR | 2 % |
| 60 001 EUR a 100 000 EUR | 2 % |
| 100 001 EUR a 110 000 EUR | 3 % |
| 110 001 EUR a 150 000 EUR | 3 % |
| 150 001 EUR a 160 000 EUR | 4 % |
| 160 001 EUR a 200 000 EUR | 4 % |
| 200 001 EUR a 210 000 EUR | 5 % |
| 210 001 EUR a 250 000 EUR | 5 % |
| 250 001 EUR a 260 000 EUR | 6 % |
| Au-dela de 260 000 EUR | 6 % |
Qu'est-ce que la reforme 2025 sur la reintegration des amortissements ?
Changement majeur depuis 2025
Comment fonctionne la reintegration des amortissements ?
Concretement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminue du montant total des amortissements deduits pendant la periode de detention. Cela a pour effet d’augmenter mecaniquement la plus-value brute et donc l’impot a payer lors de la cession.
Exemple
Quelles sont les consequences strategiques de cette reforme ?
Cette reforme ne remet pas en cause l’interet du LMNP au regime reel, mais elle modifie la strategie de sortie. Les investisseurs doivent desormais integrer dans leur simulation financiere l’impact des amortissements sur la plus-value future.
Points clés
- Les amortissements deduits augmentent desormais la plus-value imposable a la revente.
- L’avantage de l’amortissement reste reel en tresorerie pendant la detention.
- Les abattements pour duree de detention continuent de s’appliquer normalement.
- Une detention longue (22-30 ans) permet toujours d’atteindre l’exoneration totale.
- Il est crucial d’integrer cet impact dans la simulation de rentabilite globale de l’investissement.
Quel est un exemple complet de calcul de plus-value LMNP ?
Bien achete 200 000 EUR en 2015, revendu 280 000 EUR en 2028 (13 ans de detention). Frais de notaire reels : 15 000 EUR. Amortissements cumules deduits : 70 000 EUR. Aucun travaux realise.
| Etape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de cession | 280 000 EUR | 280 000 EUR |
| Prix d'acquisition (avec reintegration amortissements) | 200 000 + 15 000 - 70 000 | 145 000 EUR |
| Plus-value brute | 280 000 - 145 000 | 135 000 EUR |
| Abattement IR (8 ans x 6 % = 48 %) | 135 000 x 48 % | 64 800 EUR |
| Plus-value nette IR | 135 000 - 64 800 | 70 200 EUR |
| Impot sur le revenu (19 %) | 70 200 x 19 % | 13 338 EUR |
| Abattement PS (8 ans x 1,65 % = 13,2 %) | 135 000 x 13,2 % | 17 820 EUR |
| Plus-value nette PS | 135 000 - 17 820 | 117 180 EUR |
| Prelevements sociaux (17,2 %) | 117 180 x 17,2 % | 20 155 EUR |
| Total impot + PS | 13 338 + 20 155 | 33 493 EUR |
Conseil