Résultat fiscal vs comptable en LMNP : le passage en 7 étapes

Pourquoi le résultat fiscal differe-t-il du résultat comptable ?

En LMNP au régime réel, vous établissez deux résultats distincts : le résultat comptable et le résultat fiscal. Le résultat comptable est le solde de vos produits moins vos charges et amortissements, selon les règles du Plan Comptable Général. Le résultat fiscal est celui sur lequel vous serez effectivement impose, après application des règles fiscales spécifiques au BIC.

La différence vient du fait que certaines charges comptables ne sont pas déductibles fiscalement (réintégrations), et que certaines déductions fiscales n'existent pas en comptabilité (déductions extra-comptables). De plus, le mécanisme de l'article 39C du CGI plafonne les amortissements, et les déficits antérieurs peuvent être imputes.

Étape 1 : comment calculer le résultat comptable de départ ?

Le résultat comptable est la différence entre vos produits (loyers encaisses, indemnités d'assurance, etc.) et vos charges (intérêts, assurances, taxe foncière, etc.) et amortissements (immobilier, mobilier, travaux). C'est le point de départ du passage au résultat fiscal.

Étape 2 : quelles sont les réintégrations extra-comptables ?

Certaines charges enregistrées en comptabilité ne sont pas déductibles fiscalement. Elles doivent être "réintégrées" au résultat comptable pour obtenir le résultat fiscal. En LMNP, les réintégrations les plus courantes sont :

En pratique, les réintégrations sont rares et de faible montant en LMNP. La plupart des charges courantes (intérêts, assurances, taxe foncière, frais de gestion) sont intégralement déductibles.

Étape 3 : quelles sont les déductions extra-comptables ?

A l'inverse des réintégrations, certaines déductions sont autorisées fiscalement mais n'apparaissent pas en comptabilité. En LMNP, elles sont également rares. La principale est la déduction pour investissement dans certaines zones spécifiques (dispositifs fiscaux particuliers), qui concerne très peu de loueurs en meuble.

Pour la grande majorité des LMNP, cette étape n'a aucun impact. Le sous-total après les étapes 2 et 3 est donc proche du résultat comptable.

Étape 4 : comment appliquer le plafonnement de l'article 39C ?

C'est l'étape clé qui distingue le LMNP des autres régimes BIC. L'article 39C du Code Général des Impôts impose que l'amortissement ne puisse pas créer ni aggraver un déficit fiscal. Concrètement, si le résultat avant amortissement est déjà négatif, aucun amortissement ne peut être déduit cette année. S'il est positif, l'amortissement est plafonne à ce montant.

Étape 5 : comment utiliser les ARD accumules ?

Les Amortissements Réputés Différés (ARD) sont les amortissements excédentaires qui n'ont pas pu être déduits en raison du plafonnement de l'article 39C. Ils s'accumulent d'année en année et sont déductibles des qu'un bénéfice suffisant le permet, sans limitation de durée.

Dans cet exemple, les ARD accumules (4 550 €) sont progressivement consommés sur les exercices suivants dès que le résultat fiscal avant ARD est positif. Le résultat fiscal final reste à zéro tant qu'il reste des ARD à consommer.

Étape 6 : comment imputer les déficits antérieurs ?

Si les années précédentes ont génère des déficits fiscaux (hors ARD), ces déficits sont reportables sur les bénéfices BIC de même nature pendant 10 ans. Ils s'imputent à cette étape, sur ce que le plafonnement et les ARD ont laissé.

Dans notre exemple, le résultat étant déjà à zéro, les déficits antérieurs éventuels ne peuvent pas être imputes cette année. Ils restent reportables pour les exercices futurs (dans la limite de 10 ans à partir de leur constatation).

Étape 7 : quel est le résultat fiscal final ?

Le résultat fiscal final est celui qui sera reporte sur votre déclaration de revenus (2042 C PRO). C'est le montant sur lequel vous serez impose dans la catégorie BIC. Voici le récapitulatif complet des 7 étapes :

Ou chaque chiffre apparaît-il sur la liasse fiscale ?

Comment loqa automatise ce processus

Le passage du résultat comptable au résultat fiscal est un calcul technique que beaucoup de propriétaires LMNP ne maîtrisent pas. loqa le fait automatiquement.