Pourquoi le resultat fiscal differe-t-il du resultat comptable ?
En LMNP au regime reel, vous etablissez deux resultats distincts : le resultat comptable et le resultat fiscal. Le resultat comptable est le solde de vos produits moins vos charges et amortissements, selon les regles du Plan Comptable General. Le resultat fiscal est celui sur lequel vous serez effectivement impose, apres application des regles fiscales specifiques au BIC.
La difference vient du fait que certaines charges comptables ne sont pas deductibles fiscalement (reintegrations), et que certaines deductions fiscales n'existent pas en comptabilite (deductions extra-comptables). De plus, le mecanisme de l'article 39C du CGI plafonne les amortissements, et les deficits anterieurs peuvent etre imputes.
Points clés
- Le resultat comptable suit les regles du Plan Comptable General (PCG).
- Le resultat fiscal suit les regles du Code General des Impots (CGI).
- Le passage de l'un a l'autre se fait en 7 etapes sur le formulaire 2033-B (liasse fiscale).
- C'est le resultat fiscal qui determine l'impot du.
Etape 1 : comment calculer le resultat comptable de depart ?
Le resultat comptable est la difference entre vos produits (loyers encaisses, indemnites d'assurance, etc.) et vos charges (interets, assurances, taxe fonciere, etc.) et amortissements (immobilier, mobilier, travaux). C'est le point de depart du passage au resultat fiscal.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Loyers encaisses | 12 000 EUR | Produits d'exploitation (compte 706) |
| Charges deductibles | - 5 200 EUR | Interets, assurances, taxe fonciere, etc. |
| Amortissements comptables | - 8 500 EUR | Immobilier + mobilier |
| Resultat comptable | - 1 700 EUR | Deficit comptable |
Ou trouver ce chiffre ?
Etape 2 : quelles sont les reintegrations extra-comptables ?
Certaines charges enregistrees en comptabilite ne sont pas deductibles fiscalement. Elles doivent etre "reintegrees" au resultat comptable pour obtenir le resultat fiscal. En LMNP, les reintegrations les plus courantes sont :
| Charge non deductible | Raison | Montant exemple |
|---|---|---|
| Amendes et penalites | Non deductibles par nature (art. 39-2 du CGI) | 150 EUR |
| Fraction non deductible de la CSG | CSG non deductible (2,4 %) | Variable |
| Depenses somptuaires ou personnelles | Non liees a l'exploitation | Variable |
| Provisions non justifiees | Absence de justification suffisante | Variable |
| Total reintegrations | 150 EUR |
En pratique, les reintegrations sont rares et de faible montant en LMNP. La plupart des charges courantes (interets, assurances, taxe fonciere, frais de gestion) sont integralement deductibles.
Etape 3 : quelles sont les deductions extra-comptables ?
A l'inverse des reintegrations, certaines deductions sont autorisees fiscalement mais n'apparaissent pas en comptabilite. En LMNP, elles sont egalement rares. La principale est la deduction pour investissement dans certaines zones specifiques (dispositifs fiscaux particuliers), qui concerne tres peu de loueurs en meuble.
Pour la grande majorite des LMNP, cette etape n'a aucun impact. Le sous-total apres les etapes 2 et 3 est donc proche du resultat comptable.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Resultat comptable | - 1 700 EUR |
| + Reintegrations | + 150 EUR |
| - Deductions extra-comptables | - 0 EUR |
| = Resultat intermediaire | - 1 550 EUR |
Etape 4 : comment appliquer le plafonnement de l'article 39C ?
C'est l'etape cle qui distingue le LMNP des autres regimes BIC. L'article 39C du Code General des Impots impose que l'amortissement ne puisse pas creer ni aggraver un deficit fiscal. Concretement, si le resultat avant amortissement est deja negatif, aucun amortissement ne peut etre deduit cette annee. S'il est positif, l'amortissement est plafonne a ce montant.
Comment recalculer avec l'article 39C ?
| Poste | Montant | Explication |
|---|---|---|
| Recettes | 12 000 EUR | |
| Charges (hors amortissement) | - 5 200 EUR | Interets, assurances, taxes, etc. |
| + Reintegrations | + 150 EUR | |
| = Resultat avant amortissement | 6 950 EUR | Positif : l'amortissement est possible |
| Amortissement calculable | 8 500 EUR | Montant theorique selon le plan d'amort. |
| Amortissement deductible (plafonne) | 6 950 EUR | Plafonne au resultat avant amort. |
| Amortissement excedentaire (ARD) | 1 550 EUR | 8 500 - 6 950 = reporte sans limite |
Point critique
Etape 5 : comment imputer les deficits anterieurs ?
Si les annees precedentes ont genere des deficits fiscaux (hors ARD), ces deficits sont reportables sur les benefices BIC de meme nature pendant 10 ans. Ils s'imputent a cette etape, apres le plafonnement des amortissements.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Resultat apres article 39C | 0 EUR |
| Deficits anterieurs reportables | - 0 EUR |
| = Resultat apres imputation des deficits | 0 EUR |
Dans notre exemple, le resultat etant deja a zero, les deficits anterieurs eventuels ne peuvent pas etre imputes cette annee. Ils restent reportables pour les exercices futurs (dans la limite de 10 ans a partir de leur constatation).
Etape 6 : comment utiliser les ARD accumules ?
Les Amortissements Reputes Differes (ARD) sont les amortissements excedentaires qui n'ont pas pu etre deduits en raison du plafonnement de l'article 39C. Ils s'accumulent d'annee en annee et sont deductibles des qu'un benefice suffisant le permet, sans limitation de duree.
| Annee | Resultat avant ARD | Stock ARD debut | ARD deduits | Stock ARD fin |
|---|---|---|---|---|
| N (notre exemple) | 0 EUR | 3 000 EUR | 0 EUR | 4 550 EUR |
| N+1 (hypothese) | 2 000 EUR | 4 550 EUR | 2 000 EUR | 2 550 EUR |
| N+2 (hypothese) | 3 500 EUR | 2 550 EUR | 2 550 EUR | 0 EUR |
Dans cet exemple, les ARD accumules (4 550 EUR) sont progressivement consommes sur les exercices suivants des que le resultat fiscal avant ARD est positif. Le resultat fiscal final reste a zero tant qu'il reste des ARD a consommer.
Etape 7 : quel est le resultat fiscal final ?
Le resultat fiscal final est celui qui sera reporte sur votre declaration de revenus (2042 C PRO). C'est le montant sur lequel vous serez impose dans la categorie BIC. Voici le recapitulatif complet des 7 etapes :
| Etape | Operation | Montant |
|---|---|---|
| 1 | Resultat comptable (produits - charges - amortissements) | - 1 700 EUR |
| 2 | + Reintegrations extra-comptables | + 150 EUR |
| 3 | - Deductions extra-comptables | - 0 EUR |
| 4 | Application article 39C (plafonnement amort.) | Ajustement + 1 550 EUR |
| 5 | - Imputation deficits anterieurs | - 0 EUR |
| 6 | - Utilisation des ARD | - 0 EUR |
| 7 | = Resultat fiscal final | 0 EUR |
Resultat
Ou chaque chiffre apparait-il sur la liasse fiscale ?
| Donnee | Formulaire | Case(s) | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Produits d'exploitation | 2033-B | FA / FB | Loyers et revenus accessoires |
| Charges d'exploitation | 2033-B | FG a FN | Par nature de charge |
| Amortissements | 2033-B | FP | Dotation de l'exercice |
| Resultat comptable | 2033-B | HN / HO | Benefice ou deficit |
| Reintegrations | 2033-B | WA | Charges non deductibles |
| Deductions | 2033-B | WB / WC | Deductions extra-comptables |
| Resultat fiscal | 2031 | Case resultat | Reporte sur 2042 C PRO |
| ARD reportes | 2033-D | WQ / XA | Stock et mouvements |
| Deficits anterieurs | 2033-D | Section deficits | Detail par annee |
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