Pourquoi l’amortissement par composants est-il obligatoire en LMNP ?
Depuis le règlement CRC 2002-10, l’approche par composants est la méthode officielle d’amortissement pour les biens immobiliers. En LMNP au régime réel, vous devez décomposer votre bien en plusieurs composants ayant chacun une durée d’utilité propre. Il ne s’agit pas d’une option : c’est une obligation comptable.
Cette méthode reflète la réalité physique d’un immeuble. Un gros œuvre en béton dure 50 ans ou plus, tandis qu’une installation électrique sera rénovée au bout de 25 ans et un revêtement de sol au bout de 10 ans. Amortir chaque composant sur sa durée réelle permet de maximiser la déduction fiscale dans les premières années, car les composants à durée courte génèrent un taux d’amortissement élevé.
Points clés
- L’approche par composants est une obligation comptable depuis 2005 (CRC 2002-10).
- Chaque composant a sa propre durée et son propre taux d’amortissement.
- Le terrain n’est jamais amortissable : il doit être isolé du prix total.
- La ventilation doit être cohérente avec le type de bien et justifiable en cas de contrôle.
- Un expert-comptable ou un logiciel spécialisé comme loqa est indispensable pour fiabiliser les calculs.
Quel est le tableau complet des composants immobiliers avec durées et taux ?
Le tableau ci-dessous constitue la référence la plus complète pour la ventilation d’un bien immobilier en LMNP. Les fourchettes de pourcentages dépendent du type de bien (neuf, ancien, appartement, maison) et de son état général. Les durées et taux sont ceux communément admis par l’administration fiscale (cf. BOFiP BOI-BIC-AMT-10-10) et les experts-comptables spécialisés.
Décomposition immobilière de référence
| Composant | Part de la valeur (%) | Durée (ans) | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 15 - 20 % | - | - |
| Gros œuvre / structure | 50 - 60 % | 50 ans | 2,00 % |
| Toiture | 5 - 8 % | 25 ans | 4,00 % |
| Étanchéité | 2 - 5 % | 15 ans | 6,67 % |
| Installations électriques | 5 - 8 % | 25 ans | 4,00 % |
| Plomberie / sanitaires | 3 - 5 % | 20 ans | 5,00 % |
| Chauffage / climatisation | 3 - 5 % | 15 ans | 6,67 % |
| Menuiseries extérieures | 3 - 5 % | 20 ans | 5,00 % |
| Agencements intérieurs | 8 - 12 % | 15 ans | 6,67 % |
| Revêtements sols et murs | 3 - 5 % | 10 ans | 10,00 % |
Composant
Terrain (non amortissable)
- Part de la valeur (%)
- 15 - 20 %
- Durée (ans)
- -
- Taux annuel
- -
Composant
Gros œuvre / structure
- Part de la valeur (%)
- 50 - 60 %
- Durée (ans)
- 50 ans
- Taux annuel
- 2,00 %
Composant
Toiture
- Part de la valeur (%)
- 5 - 8 %
- Durée (ans)
- 25 ans
- Taux annuel
- 4,00 %
Composant
Étanchéité
- Part de la valeur (%)
- 2 - 5 %
- Durée (ans)
- 15 ans
- Taux annuel
- 6,67 %
Composant
Installations électriques
- Part de la valeur (%)
- 5 - 8 %
- Durée (ans)
- 25 ans
- Taux annuel
- 4,00 %
Composant
Plomberie / sanitaires
- Part de la valeur (%)
- 3 - 5 %
- Durée (ans)
- 20 ans
- Taux annuel
- 5,00 %
Composant
Chauffage / climatisation
- Part de la valeur (%)
- 3 - 5 %
- Durée (ans)
- 15 ans
- Taux annuel
- 6,67 %
Composant
Menuiseries extérieures
- Part de la valeur (%)
- 3 - 5 %
- Durée (ans)
- 20 ans
- Taux annuel
- 5,00 %
Composant
Agencements intérieurs
- Part de la valeur (%)
- 8 - 12 %
- Durée (ans)
- 15 ans
- Taux annuel
- 6,67 %
Composant
Revêtements sols et murs
- Part de la valeur (%)
- 3 - 5 %
- Durée (ans)
- 10 ans
- Taux annuel
- 10,00 %
Lecture du tableau
Quel est le tableau des durées d’amortissement du mobilier ?
En location meublée, le mobilier constitue un poste d’amortissement supplémentaire. Chaque catégorie de mobilier a sa propre durée d’utilité. Les durées ci-dessous sont celles admises par l’administration fiscale. Des durées plus courtes peuvent être justifiées pour du mobilier d’entrée de gamme ou en location saisonnière avec une usure accélérée.
| Catégorie de mobilier | Durée (ans) | Taux annuel | Exemples |
|---|---|---|---|
| Literie | 6 ans | 16,67 % | Matelas, sommier, couettes, oreillers |
| Électroménager | 5 - 8 ans | 12,5 % à 20 % | Lave-linge, réfrigérateur, four, lave-vaisselle |
| Mobilier courant | 10 ans | 10,00 % | Canapé, table, chaises, armoire, bureau |
| Équipement électronique | 3 ans | 33,33 % | Télévision, micro-ondes, box internet |
| Petit équipement | 5 ans | 20,00 % | Vaisselle, ustensiles, luminaires, linge de maison |
Catégorie de mobilier
Literie
- Durée (ans)
- 6 ans
- Taux annuel
- 16,67 %
- Exemples
- Matelas, sommier, couettes, oreillers
Catégorie de mobilier
Électroménager
- Durée (ans)
- 5 - 8 ans
- Taux annuel
- 12,5 % à 20 %
- Exemples
- Lave-linge, réfrigérateur, four, lave-vaisselle
Catégorie de mobilier
Mobilier courant
- Durée (ans)
- 10 ans
- Taux annuel
- 10,00 %
- Exemples
- Canapé, table, chaises, armoire, bureau
Catégorie de mobilier
Équipement électronique
- Durée (ans)
- 3 ans
- Taux annuel
- 33,33 %
- Exemples
- Télévision, micro-ondes, box internet
Catégorie de mobilier
Petit équipement
- Durée (ans)
- 5 ans
- Taux annuel
- 20,00 %
- Exemples
- Vaisselle, ustensiles, luminaires, linge de maison
Conseil pratique
Comment déterminer les bons pourcentages selon votre type de bien ?
La ventilation n’est pas identique pour tous les biens. Un appartement neuf dans une résidence récente n’a pas la même structure de coûts qu’une maison ancienne en pierre. Voici les ajustements recommandes selon les situations les plus courantes.
Appartement neuf vs appartement ancien
| Composant | Appartement neuf | Appartement ancien (> 20 ans) |
|---|---|---|
| Terrain | 15 - 20 % | 15 - 20 % |
| Gros œuvre | 55 - 60 % | 45 - 55 % |
| Toiture | 5 % | 6 - 8 % |
| Étanchéité | 2 % | 3 - 5 % |
| Installations électriques | 5 % | 6 - 8 % |
| Plomberie / sanitaires | 3 % | 4 - 5 % |
| Chauffage / climatisation | 3 % | 4 - 5 % |
| Menuiseries extérieures | 3 % | 4 - 5 % |
| Agencements intérieurs | 8 % | 10 - 12 % |
| Revêtements sols et murs | 3 % | 4 - 5 % |
Composant
Terrain
- Appartement neuf
- 15 - 20 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 15 - 20 %
Composant
Gros œuvre
- Appartement neuf
- 55 - 60 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 45 - 55 %
Composant
Toiture
- Appartement neuf
- 5 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 6 - 8 %
Composant
Étanchéité
- Appartement neuf
- 2 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 3 - 5 %
Composant
Installations électriques
- Appartement neuf
- 5 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 6 - 8 %
Composant
Plomberie / sanitaires
- Appartement neuf
- 3 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 4 - 5 %
Composant
Chauffage / climatisation
- Appartement neuf
- 3 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 4 - 5 %
Composant
Menuiseries extérieures
- Appartement neuf
- 3 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 4 - 5 %
Composant
Agencements intérieurs
- Appartement neuf
- 8 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 10 - 12 %
Composant
Revêtements sols et murs
- Appartement neuf
- 3 %
- Appartement ancien (> 20 ans)
- 4 - 5 %
Appartement vs maison individuelle
| Composant | Appartement | Maison individuelle |
|---|---|---|
| Terrain | 15 - 20 % | 20 - 30 % |
| Gros œuvre | 55 - 60 % | 45 - 55 % |
| Toiture | 5 - 6 % | 7 - 10 % |
| Étanchéité | 2 - 3 % | 3 - 5 % |
| Menuiseries extérieures | 3 % | 5 - 7 % |
Composant
Terrain
- Appartement
- 15 - 20 %
- Maison individuelle
- 20 - 30 %
Composant
Gros œuvre
- Appartement
- 55 - 60 %
- Maison individuelle
- 45 - 55 %
Composant
Toiture
- Appartement
- 5 - 6 %
- Maison individuelle
- 7 - 10 %
Composant
Étanchéité
- Appartement
- 2 - 3 %
- Maison individuelle
- 3 - 5 %
Composant
Menuiseries extérieures
- Appartement
- 3 %
- Maison individuelle
- 5 - 7 %
Pour une maison, la part du terrain est plus élevée (jardin, accès privatif) et la toiture représente un poste plus important car elle couvre une surface plus grande rapportée à la valeur du bien. En copropriété, certains composants (toiture, étanchéité) sont mutualisés, ce qui réduit leur poids relatif.
Attention au contrôle fiscal
Comment calculer l’amortissement d’un bien à 250 000 € ?
Prenons l’exemple concret d’un appartement ancien acheté 250 000 € (frais de notaire inclus), situé en périphérie d’une grande ville, meublé pour 12 000 €. Le terrain représente 18 % de la valeur totale, soit 45 000 €. La base amortissable immobilière est donc de 205 000 €.
Ventilation et calcul détaillé de l’immobilier
| Composant | Part (%) | Valeur (€) | Durée | Amort. annuel (€) |
|---|---|---|---|---|
| Terrain | 18 % | 45 000 | - | 0 |
| Gros œuvre | 50 % | 102 500 | 50 ans | 2 050 |
| Toiture | 7 % | 14 350 | 25 ans | 574 |
| Étanchéité | 3 % | 6 150 | 15 ans | 410 |
| Installations électriques | 6 % | 12 300 | 25 ans | 492 |
| Plomberie / sanitaires | 4 % | 8 200 | 20 ans | 410 |
| Chauffage / climatisation | 3 % | 6 150 | 15 ans | 410 |
| Menuiseries extérieures | 3 % | 6 150 | 20 ans | 308 |
| Agencements intérieurs | 10 % | 20 500 | 15 ans | 1 367 |
| Revêtements sols et murs | 4 % | 8 200 | 10 ans | 820 |
| Sous-total immobilier | 100 % | 250 000 (dont terrain) | - | 6 841 |
Composant
Terrain
- Part (%)
- 18 %
- Valeur (€)
- 45 000
- Durée
- -
- Amort. annuel (€)
- 0
Composant
Gros œuvre
- Part (%)
- 50 %
- Valeur (€)
- 102 500
- Durée
- 50 ans
- Amort. annuel (€)
- 2 050
Composant
Toiture
- Part (%)
- 7 %
- Valeur (€)
- 14 350
- Durée
- 25 ans
- Amort. annuel (€)
- 574
Composant
Étanchéité
- Part (%)
- 3 %
- Valeur (€)
- 6 150
- Durée
- 15 ans
- Amort. annuel (€)
- 410
Composant
Installations électriques
- Part (%)
- 6 %
- Valeur (€)
- 12 300
- Durée
- 25 ans
- Amort. annuel (€)
- 492
Composant
Plomberie / sanitaires
- Part (%)
- 4 %
- Valeur (€)
- 8 200
- Durée
- 20 ans
- Amort. annuel (€)
- 410
Composant
Chauffage / climatisation
- Part (%)
- 3 %
- Valeur (€)
- 6 150
- Durée
- 15 ans
- Amort. annuel (€)
- 410
Composant
Menuiseries extérieures
- Part (%)
- 3 %
- Valeur (€)
- 6 150
- Durée
- 20 ans
- Amort. annuel (€)
- 308
Composant
Agencements intérieurs
- Part (%)
- 10 %
- Valeur (€)
- 20 500
- Durée
- 15 ans
- Amort. annuel (€)
- 1 367
Composant
Revêtements sols et murs
- Part (%)
- 4 %
- Valeur (€)
- 8 200
- Durée
- 10 ans
- Amort. annuel (€)
- 820
Composant
Sous-total immobilier
- Part (%)
- 100 %
- Valeur (€)
- 250 000 (dont terrain)
- Durée
- -
- Amort. annuel (€)
- 6 841
Ventilation et calcul détaillé du mobilier
| Catégorie | Valeur (€) | Durée | Amort. annuel (€) |
|---|---|---|---|
| Literie | 2 500 | 6 ans | 417 |
| Électroménager | 3 500 | 7 ans | 500 |
| Mobilier courant | 4 000 | 10 ans | 400 |
| Équipement électronique | 1 000 | 3 ans | 333 |
| Petit équipement | 1 000 | 5 ans | 200 |
| Sous-total mobilier | 12 000 | - | 1 850 |
Catégorie
Literie
- Valeur (€)
- 2 500
- Durée
- 6 ans
- Amort. annuel (€)
- 417
Catégorie
Électroménager
- Valeur (€)
- 3 500
- Durée
- 7 ans
- Amort. annuel (€)
- 500
Catégorie
Mobilier courant
- Valeur (€)
- 4 000
- Durée
- 10 ans
- Amort. annuel (€)
- 400
Catégorie
Équipement électronique
- Valeur (€)
- 1 000
- Durée
- 3 ans
- Amort. annuel (€)
- 333
Catégorie
Petit équipement
- Valeur (€)
- 1 000
- Durée
- 5 ans
- Amort. annuel (€)
- 200
Catégorie
Sous-total mobilier
- Valeur (€)
- 12 000
- Durée
- -
- Amort. annuel (€)
- 1 850
Synthèse annuelle
| Poste | Montant annuel (€) |
|---|---|
| Amortissement immobilier | 6 841 |
| Amortissement mobilier | 1 850 |
| Total amortissements | 8 691 |
| Loyers annuels (1 000 €/mois) | 12 000 |
| Charges déductibles (intérêts, assurance, taxe foncière, etc.) | - 5 200 |
| Résultat avant amortissement | 6 800 |
| Amortissement effectivement déduit | - 6 800 |
| Résultat fiscal | 0 |
| Amortissements excédentaires reportés (ARD) | 1 891 |
Avec ce bien à 250 000 €, le propriétaire génère 8 691 € d’amortissements annuels. Sur un résultat avant amortissement de 6 800 €, la totalité est absorbée. Les 1 891 € excédentaires sont stockés en Amortissements Réputés Différés (ARD), reportables sans limitation de durée conformément à l’article 39C du CGI. Le résultat fiscal est à zéro : aucun impôt sur les revenus locatifs.
Évolution dans le temps
Comment loqa automatise ce processus ?
Le calcul de l’amortissement par composants est technique et source d’erreurs. Il faut déterminer les bons pourcentages, appliquer les durées correctes, suivre les ARD et mettre à jour les tableaux chaque année. loqa automatise l’intégralité de ce processus.
Points clés
- Ventilation automatique par composants adaptée à votre type de bien (neuf, ancien, maison, appartement).
- Calcul annuel des dotations aux amortissements avec gestion des fins de composants.
- Suivi automatique des Amortissements Réputés Différés (ARD) et report sur les exercices suivants.
- Génération du tableau d’amortissement complet pour votre expert-comptable ou pour la liasse fiscale.
- Intégration directe avec les formulaires 2033-B et 2033-C.
Gagnez du temps et sécurisez vos calculs