Quelles sont les charges déductibles en LMNP au régime réel ?
L'un des principaux avantages du statut LMNP au régime réel est la possibilité de déduire l'ensemble des charges liées à votre activité de location meublée. Contrairement au régimemicro-BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel vous permet de déduire les charges réelles engagées, ce qui peut considérablement réduire, voire annuler, votre bénéfice imposable.
Pour être déductibles, les charges doivent remplir trois conditions essentielles définies par le BOFiP (BOI-BIC-CHG) : être engagées dans l'intérêt direct de l'exploitation, être justifiées par des pièces comptables (factures, relevés, contrats), et être rattachées à l'exercice comptable concerne.
Points clés
- Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées à l'activité de location meublée.
- Les charges doivent être justifiées, engagées dans l'intérêt de l'exploitation et rattachées à l'exercice.
- Le déficit génère par les charges est reportable sur les bénéfices futurs de même nature pendant 10 ans.
Comment déduire les intérêts d'emprunt et frais financiers ?
Les intérêts du prêt immobilier contracte pour l'acquisition du bien sont intégralement déductibles. Cela inclut non seulement les intérêts proprement dits, mais aussi les frais accessoires : frais de dossier bancaire, frais de garantie (hypothèque, caution type Crédit Logement), et l'assurance emprunteur (assurance décès-invalidité).
En début de prêt, les intérêts représentent une part importante de la mensualité, ce qui génère une déduction significative. Cette charge diminue progressivement au fil du remboursement du capital. Les pénalités de remboursement anticipe sont également déductibles si vous refinancez votre prêt.
Astuce
Quelles assurances peut-on déduire en LMNP ?
Qu'est-ce que l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ?
L'assurance PNO est obligatoire pour tout propriétaire bailleur en copropriété (loi ALUR). Elle couvre les sinistres en dehors de la responsabilité du locataire : dégâts des eaux, incendie, catastrophes naturelles, responsabilité civile du propriétaire. Son coût varie généralement entre 80 et 200 euros par an selon le bien.
Comment fonctionne la Garantie Loyers Impayés (GLI) ?
La GLI protège le propriétaire contre les défauts de paiement du locataire. Elle couvre généralement les loyers impayés, les frais de contentieux et les dégradations locatives. Son coût représente environ 2,5 % à 4 % des loyers annuels. Cette charge est intégralement déductible.
L'assurance emprunteur est-elle déductible ?
L'assurance de prêt (décès, invalidité, incapacité de travail) souscrite dans le cadre du crédit immobilier est déductible au même titre que les intérêts d'emprunt. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment pour réduire ce coût.
La taxe foncière est-elle déductible en LMNP ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties est une charge déductible majeure. Elle est due chaque année par le propriétaire au 1er janvier, quelle que soit la situation locative du bien. Attention : la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), bien qu'incluse dans l'avis de taxe foncière, est une charge récupérable auprès du locataire et ne doit donc pas être déduite en tant que charge du propriétaire.
Attention à la TEOM
Quels frais de gestion et d'administration peut-on déduire ?
Les honoraires de gestion locative sont-ils déductibles ?
Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence immobilière, les honoraires de gestion (généralement 6 % à 10 % des loyers TTC) sont intégralement déductibles. Cela inclut la recherche de locataire, la rédaction du bail, les états des lieux, la gestion courante et le recouvrement des loyers.
Les frais de comptabilité et d'adhésion à un OGA sont-ils déductibles ?
Les honoraires de votre expert-comptable constituent une charge déductible. En LMNP au réel, la tenue d'une comptabilité est obligatoire, et le recours à un professionnel est fortement recommande. Le coût annuel se situe généralement entre 300 et 800 euros selon la complexité du dossier.
L'adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) est vivement conseillée. Elle coûte entre 50 et 150 euros par an et permet d'éviter une majoration de 15 % sur le bénéfice imposable. Le coût de l'adhésion est lui-même déductible.
Quels travaux et réparations peut-on déduire en LMNP ?
Les dépenses de réparation et d'entretien du bien sont déductibles des qu'elles visent à maintenir le bien en bon état sans en modifier la structure ni la consistance. Cela comprend la peinture, le remplacement de la robinetterie, la remise en état des revêtements de sol, les réparations de plomberie ou d'électricité.
Les travaux d'amélioration (installation d'un équipement nouveau, mise aux normes) ne sont pas déductibles en charges : ils doivent être immobilises et amortis sur leur durée d'utilisation prévue. Il est donc crucial de bien distinguer les deux catégories.
| Type de dépense | Traitement fiscal | Exemple |
|---|---|---|
| Réparation / entretien | Charge déductible immédiatement | Remplacement d'un chauffe-eau, peinture |
| Amélioration | Immobilisation à amortir | Installation d'une cuisine équipée neuve |
| Agrandissement / construction | Immobilisation à amortir | Extension, surélévation |
Comment déduire les frais de déplacement en LMNP ?
Les frais de déplacement engages dans le cadre de la gestion de votre activité LMNP sont déductibles. Cela concerne les trajets effectues pour les visites du bien, les rendez-vous avec les locataires, les assemblées générales de copropriété, ou les rendez-vous chez le notaire, le comptable ou la banque.
Vous pouvez déduire soit les frais réels (carburant, péages, stationnement) sur justificatifs, soit utiliser le barème kilométrique de l'administration fiscale. Dans les deux cas, vous devez conserver un justificatif du déplacement (convocation AG, mail de confirmation de rendez-vous, etc.).
Quelles charges de copropriété non récupérables sont déductibles ?
Dans une copropriété, les charges se décomposent en charges récupérables (imputables au locataire) et charges non récupérables (à la charge du propriétaire). Seules les charges non récupérables sont déductibles fiscalement. Elles comprennent notamment les honoraires du syndic, les frais de gestion courante de l'immeuble, et les travaux votes en AG qui ne relèvent pas de l'entretien courant.
Régularisation annuelle
La CFE est-elle déductible en LMNP ?
En tant que loueur en meublé, vous êtes redevable de la CFE, un impôt local calculé sur la valeur locative du bien. Son montant varie selon la commune (généralement entre 100 et 500 euros pour un logement). La CFE est intégralement déductible en tant que charge d'exploitation.
Vous êtes exonéré de CFE la première année d'activité. La déclaration initiale (formulaire 1447-C) doit être remplie avant le 31 décembre de l'année de début d'activité.
Quels frais liés à l'acquisition sont déductibles ?
Certains frais liés à l'acquisition du bien sont également déductibles, à condition d'opter pour leur déduction en charges plutôt que leur intégration au prix d'acquisition (ce qui augmenterait la base amortissable). Ce choix est irrévocable et doit être fait lors du premier exercice.
| Frais d'acquisition | Traitement possible | Commentaire |
|---|---|---|
| Frais de notaire (droits de mutation) | Charge déductible ou immobilisation | Choix irrévocable à la mise en location |
| Frais d'agence immobilière | Charge déductible ou immobilisation | Même choix que les frais de notaire |
| Frais de dossier bancaire | Charge déductible | Déductibles l'année du paiement |
| Frais de garantie (hypothèque, caution) | Charge déductible | Déductibles l'année du paiement |
Astuce stratégique
Quels diagnostics et frais divers sont déductibles ?
De nombreux frais annexes à la gestion locative sont déductibles mais souvent oublies par les propriétaires. Voici les principaux à ne pas négliger :
| Charge | Montant indicatif | Fréquence |
|---|---|---|
| Diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, etc.) | 100 - 300 € | A chaque nouveau bail ou selon validité |
| Frais de publication d'annonce | 0 - 200 € | A chaque changement de locataire |
| Frais postaux et courriers recommandes | 10 - 50 € | Annuel |
| Abonnement internet (si inclus dans le loyer) | Variable | Mensuel |
| Frais bancaires du compte dédié | 0 - 120 € | Annuel |
| Logiciel de gestion ou comptabilité | 0 - 300 € | Annuel |
| Frais d'état des lieux (si delegue) | 100 - 200 € | Par état des lieux |
Quel est le récapitulatif complet des charges déductibles LMNP en 2026 ?
| Charge | Montant indicatif annuel | Justificatif requis |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Variable selon le prêt | Tableau d'amortissement |
| Assurance emprunteur | Incluse dans échéance | Attestation assureur |
| Assurance PNO | 80 - 200 € | Attestation assurance |
| Assurance GLI | 2,5 - 4 % des loyers | Contrat GLI |
| Taxe foncière (hors TEOM) | Variable selon commune | Avis d'imposition |
| CFE | 100 - 500 € | Avis CFE |
| Frais de gestion locative | 6 - 10 % des loyers | Factures agence |
| Frais de comptabilité | 300 - 800 € | Facture expert-comptable |
| Adhésion OGA | 50 - 150 € | Appel de cotisation |
| Travaux d'entretien et réparation | Variable | Factures artisans |
| Frais de déplacement | Variable | Justificatifs + motif |
| Charges copropriété non récupérables | Variable | Relevé de charges syndic |
| Diagnostics immobiliers | 100 - 300 € | Factures diagnostiqueur |
| Frais de notaire (si option charges) | Variable | Acte notarié |
| Frais d'agence (si option charges) | Variable | Facture agence |
| Frais bancaires compte dédié | 0 - 120 € | Relevés bancaires |
| Frais de publication annonces | 0 - 200 € | Factures / captures |
| Frais postaux | 10 - 50 € | Justificatifs |
Points clés
- Cette liste est applicable pour l'exercice 2025 (déclaré en 2026) et l'exercice 2026.
- Les charges doivent toujours être justifiées, engagées dans l'intérêt de l'exploitation et rattachées à l'exercice.
- Les travaux d'amélioration ne sont PAS des charges déductibles : ils doivent être immobilises et amortis.
- La TEOM est récupérable auprès du locataire et ne doit pas figurer dans vos charges déductibles.
- En cumulant charges et amortissements, le résultat fiscal est souvent nul pendant 10 à 20 ans.
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La catégorisation des charges est l'une des taches les plus chronophages en LMNP au réel. Chaque dépense doit être identifiée, classée et rattachée au bon exercice comptable. C'est exactement ce que Loqa automatise.
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