Pourquoi ce guide est-il indispensable si vous passez au réel ?
Vous étiez au micro-BIC et vous passez au régime réel simplifié — volontairement ou parce que la loi Le Meur vous y oblige. La différence est radicale : vous passez d'une simple ligne sur la 2042 C PRO à une comptabilité complète avec liasse fiscale, amortissements et FEC. Ce guide vous accompagne étape par étape pour votre première déclaration.
L'objectif est de vous donner un parcours clair et chronologique, de l'immatriculation INPI jusqu'au dépôt de la liasse fiscale, en passant par l'inventaire de vos biens et la mise en place de votre comptabilité.
Points clés
- Le régime réel exige une comptabilité d'engagement (et non de trésorerie).
- Vous devez produire une liasse fiscale (2031 + 2033-A à 2033-G) chaque année.
- L'amortissement de vos biens est le principal levier d'optimisation fiscale.
- Un FEC (Fichier des Écritures Comptables) conforme est obligatoire.
Étape 1 : comment s'immatriculer sur le Guichet Unique INPI ?
Si vous n'avez pas encore de numéro SIRET pour votre activité LMNP, c'est la première démarche à effectuer. Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités passent par le Guichet Unique de l'INPI. Même si vous êtes déjà propriétaire et loueur depuis plusieurs années en micro-BIC, vous devez disposer d'un SIRET.
Quelles informations préparer pour l'immatriculation ?
| Information | Détail |
|---|---|
| Identité | Nom, prénom, date et lieu de naissance |
| Adresse du bien loue | Adresse complète du premier bien mis en location |
| Date de début d'activité | Date de première mise en location (même si ancienne) |
| Régime fiscal choisi | Régime réel simplifié (BIC) |
| Code APE | 6820A (Location de logements) |
| Option TVA | Non assujetti (sauf para-hôtellerie) |
Quel est le délai pour obtenir le SIRET ?
Le délai moyen est de 1 à 3 semaines après validation du dossier sur le Guichet Unique. Vous recevrez votre numéro SIRET par courrier de l'INSEE et par notification sur le Guichet Unique. Ce numéro est indispensable pour la liasse fiscale et la télédéclaration.
Attention au délai
Étape 2 : comment choisir la date de début d'exercice comptable ?
Votre exercice comptable correspond généralement à l'année civile (du 1er janvier au 31 décembre). C'est le choix le plus courant et le plus simple en LMNP. Si vous débutez votre activité en cours d'année, votre premier exercice ira de la date de mise en location au 31 décembre de la même année.
Premier exercice court
Étape 3 : comment inventorier vos biens pour l'amortissement ?
C'est l'étape la plus importante pour optimiser votre fiscalité. Vous devez établir un inventaire complet de tout ce que vous possédez et qui est affecte à l'activité de location meublée. Cet inventaire servira de base au calcul des amortissements.
Que faut-il inventorier ?
| Catégorie | Éléments à inventorier | Justificatifs |
|---|---|---|
| Bien immobilier | Prix d'achat, frais de notaire, frais d'agence | Acte notarié, factures |
| Décomposition immobilière | Ventilation par composants (structure, toiture, etc.) | Estimation cohérente |
| Terrain | Part du terrain (15-20 %, non amortissable) | Estimation / références DVF |
| Mobilier | Chaque meuble et équipement avec sa valeur | Factures d'achat |
| Électroménager | Lave-linge, réfrigérateur, four, etc. | Factures d'achat |
| Petits équipements | Vaisselle, linge, luminaires | Factures ou estimation |
| Travaux réalisés | Travaux d'amélioration avant mise en location | Factures artisans |
Catégorie
Bien immobilier
- Éléments à inventorier
- Prix d'achat, frais de notaire, frais d'agence
- Justificatifs
- Acte notarié, factures
Catégorie
Décomposition immobilière
- Éléments à inventorier
- Ventilation par composants (structure, toiture, etc.)
- Justificatifs
- Estimation cohérente
Catégorie
Terrain
- Éléments à inventorier
- Part du terrain (15-20 %, non amortissable)
- Justificatifs
- Estimation / références DVF
Catégorie
Mobilier
- Éléments à inventorier
- Chaque meuble et équipement avec sa valeur
- Justificatifs
- Factures d'achat
Catégorie
Électroménager
- Éléments à inventorier
- Lave-linge, réfrigérateur, four, etc.
- Justificatifs
- Factures d'achat
Catégorie
Petits équipements
- Éléments à inventorier
- Vaisselle, linge, luminaires
- Justificatifs
- Factures ou estimation
Catégorie
Travaux réalisés
- Éléments à inventorier
- Travaux d'amélioration avant mise en location
- Justificatifs
- Factures artisans
Quelle valeur retenir si le bien a été acheté il y a longtemps ?
Si vous êtes propriétaire depuis plusieurs années et que vous passez seulement maintenant au régime réel, vous pouvez retenir la valeur vénale du bien à la date de mise en location (ou de passage au réel). Cette valeur doit être estimée de manière cohérente : comparaison avec les prix du marché, avis de valeur d'une agence, ou références DVF.
Conseil pratique
Étape 4 : comment mettre en place la comptabilité LMNP ?
Au régime réel simplifié, vous devez tenir une comptabilité commerciale simplifiée. Cela implique l'enregistrement de toutes les opérations comptables dans un journal, la tenue d'un grand livre et l'établissement d'un bilan et d'un compte de résultat annuels.
Quel plan comptable utiliser ?
Le plan comptable général (PCG) s'applique, dans sa version simplifiée. Les principaux comptes que vous utiliserez en LMNP sont :
| Compte | Libelle | Utilisation |
|---|---|---|
| 213 | Constructions | Valeur du bien immobilier (hors terrain) |
| 211 | Terrains | Part du terrain (non amortissable) |
| 218 | Autres immobilisations corporelles | Mobilier et équipements |
| 2813 | Amort. des constructions | Amortissement cumule de l'immobilier |
| 2818 | Amort. autres immobilisations | Amortissement cumule du mobilier |
| 512 | Banque | Compte bancaire dédié |
| 706 | Prestations de services | Loyers encaisses |
| 613 | Locations | Charges locatives non récupérables |
| 616 | Primes d'assurance | Assurances PNO, GLI |
| 661 | Charges d'intérêts | Intérêts d'emprunt |
| 635 | Autres impôts | Taxe foncière, CFE |
Compte
213
- Libelle
- Constructions
- Utilisation
- Valeur du bien immobilier (hors terrain)
Compte
211
- Libelle
- Terrains
- Utilisation
- Part du terrain (non amortissable)
Compte
218
- Libelle
- Autres immobilisations corporelles
- Utilisation
- Mobilier et équipements
Compte
2813
- Libelle
- Amort. des constructions
- Utilisation
- Amortissement cumule de l'immobilier
Compte
2818
- Libelle
- Amort. autres immobilisations
- Utilisation
- Amortissement cumule du mobilier
Compte
512
- Libelle
- Banque
- Utilisation
- Compte bancaire dédié
Compte
706
- Libelle
- Prestations de services
- Utilisation
- Loyers encaisses
Compte
613
- Libelle
- Locations
- Utilisation
- Charges locatives non récupérables
Compte
616
- Libelle
- Primes d'assurance
- Utilisation
- Assurances PNO, GLI
Compte
661
- Libelle
- Charges d'intérêts
- Utilisation
- Intérêts d'emprunt
Compte
635
- Libelle
- Autres impôts
- Utilisation
- Taxe foncière, CFE
Faut-il un logiciel comptable ?
Un logiciel comptable est fortement recommande car il est indispensable pour produire un FEC (Fichier des Écritures Comptables) conforme. Le FEC est obligatoire pour toute comptabilité informatisée et son absence est sanctionnée d'une amende de 5 000 euros. Un simple tableur Excel ne suffit pas à produire un FEC valide.
Étape 5 : comment suivre vos charges des le premier jour ?
Des le passage au régime réel, chaque dépense liée à votre activité de location meublée doit être enregistrée. Le principe est simple : toute charge déductible doit être justifiée par une pièce comptable et rattachée au bon exercice.
Points clés
- Ouvrez un compte bancaire dédié (non obligatoire mais très recommande pour la clarté comptable).
- Conservez toutes les factures (papier ou numérique) pendant 6 ans minimum.
- Enregistrez chaque opération au fil de l'eau, pas en fin d'année.
- Classez vos dépenses par nature : intérêts, assurances, travaux, charges de copropriété, etc.
- N'oubliez pas les charges annuelles : taxe foncière (octobre), CFE (décembre), appels de fonds syndic.
Étape 6 : comment préparer et déposer votre première liasse fiscale ?
La liasse fiscale est l'aboutissement de votre comptabilité annuelle. Elle se compose du formulaire 2031 (déclaration de résultat) et de ses annexes 2033-A à 2033-G. Elle doit être télédéclarée avant le 2e jour ouvre suivant le 1er mai.
| Formulaire | Contenu | Points d'attention |
|---|---|---|
| 2031 | Déclaration de résultat BIC | Identification, régime, résultat fiscal |
| 2033-A | Bilan simplifie | Immobilisations, amortissements, trésorerie |
| 2033-B | Compte de résultat simplifie | Recettes, charges, résultat |
| 2033-C | Immobilisations et amortissements | Détail de chaque immobilisation |
| 2033-D | Provisions et déficits | En général vide en LMNP : le cadre des déficits est réservé à l'IS |
| 2033-E | Valeur ajoutée | Calcul de la CVAE (rare en LMNP) |
Formulaire
2031
- Contenu
- Déclaration de résultat BIC
- Points d'attention
- Identification, régime, résultat fiscal
Formulaire
2033-A
- Contenu
- Bilan simplifie
- Points d'attention
- Immobilisations, amortissements, trésorerie
Formulaire
2033-B
- Contenu
- Compte de résultat simplifie
- Points d'attention
- Recettes, charges, résultat
Formulaire
2033-C
- Contenu
- Immobilisations et amortissements
- Points d'attention
- Détail de chaque immobilisation
Formulaire
2033-D
- Contenu
- Provisions et déficits
- Points d'attention
- En général vide en LMNP : le cadre des déficits est réservé à l'IS
Formulaire
2033-E
- Contenu
- Valeur ajoutée
- Points d'attention
- Calcul de la CVAE (rare en LMNP)
Télédéclaration obligatoire
Quelles sont les erreurs les plus courantes des primo-déclarants ?
Erreur 1 : oublier de proratiser les amortissements
Si votre premier exercice ne couvre pas 12 mois complets, les amortissements doivent être proratisés au nombre de jours d'activité. Un exercice de 4 mois ne donne droit qu'a 4/12e de l'amortissement annuel.
Erreur 2 : confondre charges et immobilisations
Les travaux d'amélioration (cuisine neuve, salle de bain refaite) ne sont pas des charges déductibles : ils doivent être immobilises et amortis. Seuls les travaux d'entretien et de réparation (peinture, remplacement à l'identique) sont des charges.
Erreur 3 : ne pas séparer le terrain du bâtiment
Le terrain n'est jamais amortissable. Oublier de séparer la part terrain (15-20 %) de la valeur du bien conduit à surestimer les amortissements, ce qui constitue une anomalie détectable en cas de contrôle fiscal.
Erreur 4 : adhérer à un OGA en croyant y gagner
Beaucoup de guides recommandent encore d'adhérer à un organisme de gestion agréé dans les 5 mois pour éviter une majoration du bénéfice ou obtenir une réduction d'impôt. La majoration a disparu avec les revenus 2023 et la réduction avec les revenus 2024 : depuis la loi de finances pour 2025, l'adhésion est une cotisation sans contrepartie fiscale. Le détail est dans notre guide sur les CGA et OGA.
Comment loqa automatise ce processus
Passer au régime réel pour la première fois peut sembler complexe. loqa simplifie chaque étape : de l'inventaire initial à la génération de votre première liasse fiscale.
loqa vous accompagne des votre première déclaration